Bonus fiscali sulla casa: la data inizio lavori in caso di edilizia libera

Nell’ambito dei bonus fiscali per i lavori sulla casa è di fondamentale importanza capire con certezza quale sia la data di inizio lavori poiché da ciò può dipendere la spettanza, o meno, del beneficio. Il problema della data certa non si pone per quegli interventi che necessitano di titoli abilitativi (SCIA, CILA, ecc.) mente si pone per quei lavori soggetti a edilizia libera. Vediamo come si può, in questo caso, dare “certezza” alla data in cui i lavori sono iniziati.

Ai fini del superbonus 110%, come anche per altri bonus fiscali per lavori sulla casa (bonus ristrutturazione, bonus facciate, ecc.), le persone fisiche che sostengono le spese per gli interventi che danno diritto al beneficio devono possedere o detenere l’immobile oggetto dell’intervento in base ad un titolo idoneo.

Questa condizione deve essere verificata:
• al momento di avvio dei lavori
• oppure al momento del sostenimento delle spese, se antecedente il predetto avvio.

Come noto, tra i documenti necessari per godere dei bonus fiscali per i lavori sulla casa è necessario acquisire e conservare il relativo titolo abilitativo rilasciato dal Comune per la realizzazione dei lavori (CILA, SCIA, ecc.).

Tuttavia, vi sono lavori che possono essere realizzati in edilizia libera, ossia senza che sia necessario acquisire abilitativo.

In questo caso, al fine di attestare la data di inizio lavori è sufficiente un’autodichiarazione da parte del contribuente.

Per i Bonus fiscali sulla casa: serve possesso o detenzione dell’immobile

Come anticipato, per godere del superbonus 110% (o altri bonus fiscali per i lavori fatti sull’immobile), come risulta anche dalla circolare n. 24/E/2020, i soggetti beneficiari devono:
• possedere l’immobile in qualità di proprietario, nudo proprietario o di titolare di altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie);
• oppure detenere l’immobile in base ad un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato, ed essere in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario.

Attenzione

Con riferimento al secondo punto è stato precisato che “Al fine di garantire la necessaria certezza ai rapporti tributari, la mancanza di un titolo di detenzione dell’immobile risultante da un atto registrato, al momento dell’inizio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese se antecedente, preclude il diritto alla detrazione anche se si provvede alla successiva regolarizzazione.”.
Ad ogni modo, la condizione del possesso o detenzione dell’immobile deve risultare verificata “al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente il predetto avvio”.

Sempre dalla circolare n. 24/E/2020, risulta che sono ammessi a fruire della detrazione anche i familiari del possessore o del detentore dell’immobile, individuati ai sensi dell’art. 5, comma 5, del TUIR (coniuge, componente dell’unione civile di cui alla Legge 20 maggio 2016, n. 76, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado) nonché i conviventi di fatto ai sensi della predetta Legge n. 76/2016 (c.d. Legge Cirinnà), sempreché sostengano le spese per la realizzazione dei lavori.

La detrazione spetta a tali soggetti, a condizione che:
• siano conviventi con il possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento alla data di inizio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese ammesse alla detrazione se antecedente all’avvio dei lavori;
• le spese sostenute riguardino interventi eseguiti su un immobile, anche diverso da quello destinato ad abitazione principale, nel quale può esplicarsi la convivenza. La detrazione, pertanto, non spetta al familiare del possessore o del detentore dell’immobile nel caso di interventi effettuati su immobili che non sono a disposizione (in quanto locati o concessi in comodato).

Come attestare la data di inizio lavori

La cosa fondamentale, come si evince sulla base dei precedenti paragrafi, dunque, sta nell’individuare l’esatta “data di inizio lavori”.

Quest’ultima, possiamo dire che è “certa” se risulta dai titoli abilitativi (SCIA, CILA, ecc.) laddove il tipo di interventi da realizzare richiede tale titolo. In questi casi c’è un documento ufficiale protocollato al Comune e da cui il tecnico che segue i lavori ha individuato un giorno in cui i lavori hanno avuto inizio.

Se, invece, il tipo di lavori non richiede alcun titolo abilitativo, allora la data di inizio lavori può essere attestata da una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà effettuata nei modi e nei termini previsti dal D.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445.

Il problema, come detto in premessa si pone per quei lavori che possono essere fatti in edilizia libera.

Di seguito si fornisce un elenco esemplificativo e non esaustivo di questi tipi di interventi:
• riparazione, sostituzione o rinnovamento di: pavimentazione interna o esterna, intonaco interno o esterno, elementi decorativi della facciata, opere di lattoneria (come la grondaia) e impianti di scarico, rivestimento interno ed esterno, serramenti e infissi interni ed esterni;
• installazione, riparazione, sostituzione o rinnovamento di inferriate o altri sistemi di intrusione;
• riparazione, sostituzione, rinnovamento, inserimento elementi accessori, rifiniture: rifinitura scale, scala retrattile e di arredo;
• riparazione, sostituzione, rinnovamento, messa a norma di parapetto e ringhiera;
• riparazione, rinnovamento, sostituzione nel rispetto delle caratteristiche tipologiche e dei materiali: manto di copertura;
• riparazione, sostituzione, installazione di controsoffitto non strutturale;
• riparazione, rinnovamento di controsoffitto strutturale;
• riparazione, sostituzione, rinnovamento, realizzazione finalizzata all’integrazione impiantistica e messa a norma di comignolo o terminale a tetto di impianto estrazione fumi;
• riparazione, rinnovamento o sostituzione di elementi tecnologici o delle cabine e messa a norma: ascensore e impianti di sollevamento verticale;
• riparazione, sostituzione, realizzazione di tratto di canalizzazione e sottoservizi, messa a norma: rete fognaria e rete dei sottoservizi;
• riparazione, integrazione, efficientamento, rinnovamento, messa a norma: impianto elettrico;
• riparazione, integrazione, efficientamento, rinnovamento, compreso il tratto fino all’allacciamento alla rete pubblica, messa a norma: impianto per la distribuzione e l’utilizzazione di gas;
• riparazione, integrazione, efficientamento, rinnovamento, sostituzione e integrazione apparecchi sanitari e impianti di scarico, messa a norma: impianto igienico e idro-sanitario;
• installazione, riparazione, integrazione, rinnovamento, efficientamento, messa a norma: impianto di illuminazione esterno;
• installazione, adeguamento, integrazione, rinnovamento, efficientamento, riparazione, messa a norma: impianto di protezione antincendio;
• installazione, adeguamento, integrazione, rinnovamento, efficientamento, riparazione, messa a norma: impianto di estrazione fumi, impianto di climatizzazione;
• installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento, messa a norma: antenna/parabola e altri sistemi di ricezione e trasmissione, punto di ricarica per veicoli elettrici.

Sirio Dal Farra
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